【知乎用户的回答(84票)】:

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。

因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。

判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。

只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的回迁房太少，甚至能办下产权证的回迁房都少得可怜。所以很公平，回迁房出售时都很便宜。某种程度上讲购买回迁房就是一场**，你要赌所购房屋在遥远的未来能办下证来，你要赌卖给你房子的房主纯洁善良不会因房价疯涨有丝毫心动，还要赌房屋过户时国家不会出台什么特别的政策征你一个高额的税。

简单讲一下回迁房无法办理产权证的原因：大多回迁房为征收农村集体土地后，补偿给被拆迁农民的拆迁补偿安置用房，常见的包括城中村改造、绿化隔离带工程等。不要认为农民和集体土地离我们很远，北京的三环内现在仍有未完成征收的农村集体土地，更不要提通州、昌平、大兴、房山这些所谓的「新城」了。农民被征土地后，得到的补偿就是一家五六套回迁房，中国的拆迁是一件多么神奇的事，几番战争和博弈之后，被拆迁人和政府都接受了这个结果，房屋数量尽量满足被拆迁人，但是不给这些房屋办证。当然更重要的原因是，这些房屋在兴建的过程中很多都是没有经过合法规划、审批手续的，残酷一点说，这些房屋都是违章建设，这样的房屋如果都允许办证，社会还会和谐吗。

当然，有些回迁房的建设是符合相关规定的，这些房屋可以办理房屋产权证，只是国家不想让它们像商品房一样任意流通，所以这些房屋会被加上一些特殊的标签，如：「经济适用房」、「按经济适用房管理」等。具备这些特殊性质的回迁房在转让时是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能顺利转让。

此外，也存在没有任何瑕疵，能够办理房屋产权证，房屋性质为「商品房」的回迁房，这种房屋可以放心购买。只是这并不是我们讨论的狭义上的典型回迁房，它更接近商品房范畴。

简单讲一下购买回迁房的风险：

1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

【孙琦珅的回答(3票)】:

回迁房质量问题要看开发商，不过显而易见的是部分楼盘回迁户的楼在外观上远不及商品房的楼，在软件方面，部分地区回迁房的房主连房产证都没有，部分地区办理回迁房手续繁琐，耗时很长，建议咨询下当地的居民和房产交易所的人你购买的楼盘细节，地区不同，差距相当大，所以这个风险不可一概而论。

【知乎用户的回答(6票)】:

电梯跟厕所一样脏，居民素质极其低，电梯里小孩尿尿，宠物拉屎，各种呕吐物，烟头。

没有物业，也就近乎无从清扫，大概每两个月会有一天洁净，但根本不可能如新，各种快递、找鸡、鸭子、打洞、空调的广告糊满，无法清理。

车都停地面不是车位的空间，所有能堵上的道都给你赌上。

日夜红白喜事吹打扰民无比。

没有产权证。

别图便宜和这些人住在一起。

艾玛，楼下，我说的就是杭州大滨江。。。

【HDDYQ的回答(0票)】:

。。。好吧。。。我只补充两个亲眼见到的城中村改造回迁房的例子。。。不过这只能算问题，还谈不上风险。。。1没有物业，小区环境极差。。。小区前两年物业是原建设单位付钱的，然后，没人交物业费就没有然后了。。。花草都枯死，脏乱的走廊电梯，乱停车。。。

【知乎用户的回答(0票)】:

质量不好

【张松的回答(0票)】:

回迁房的质量很差，维权很麻烦，你们懂的

【新月狗狗Daisy的回答(0票)】:

大的缺点是地段差，周围居民素质堪忧而且物业也不太好吧

【俞赟昀的回答(0票)】:

其实还是要看你买哪里的回迁房，哪个城市很重要。目前例如杭州，是可以办出产权证的，政府也鼓励你办出产权证，物业目前是社区管理的模式，通常原住民都无需缴纳物业费用，因为他们有留用地建设的配套商业物业，产生的收入足可以覆盖这部分费用。

【张振的回答(0票)】:

我感觉，大概差不多就是二楼所说的样子了。。。。

原文地址:知乎

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17311832298：请问买回迁房有哪些风险?
雷厚弦 ：答：您好，买回迁房时，如果没有不动产权证，只有回签协议是没有办法正式办理二手房交易流程的，所以也不能够在当地的房地产交易中心进行更名，不仅日后拿不到正式的房屋所有产权证，而且在付款时也会有一定的风险无法更名，房屋还是归属于之前的房主所有很容易出现房钱两空的情况，而且很多回迁房的业主都要求...

17311832298：为什么不建议买回迁房买回迁房的经验教训
雷厚弦 ：答：1、存在安全隐患部分回迁房开放商为了获得更多的利益，会在每一层设置多个房型，本身在同一楼层生活的人就比较多了，若是有住户将房屋出租给他人，那么人员混杂，很容易存在安全隐患。2、房屋周边环境较差回迁房在建房时没有政策的要求，所以其在卫生、消防、物业、环境等等方面都存在着一定的问题的，其周...

17311832298：购买回迁房有哪些风险?
雷厚弦 ：答：1. 产权难题：没有产权证的回迁房，如同一颗定时炸弹，无法办理抵押贷款，你的权益将面临严重威胁。一旦遇到纠纷，房屋可能无法合法转让。2. 法律风险：房价上涨时，卖家可能以合同无效或解除合同为由违约，你可能面临财产损失，甚至丧失所有权益。3. 质量隐患：未通过正规程序建设的回迁房，可能存在设计缺陷...

17311832298：购买回迁房有哪些风险?:回迁房有不被骗的吗
雷厚弦 ：答：因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的...

17311832298：买卖回迁房是否需要承担风险?
雷厚弦 ：答：法律主观：在没有获得 房产证 的情况下，购买 回迁房 会有许多危险。 (1)回迁房 办理房产证 的一起，通常是依据回迁房协议上所签定的姓名来断定房产人的。因而，如果在未获得房产证的情况下购买了一所回迁房，则办理房产证时也许房产证上的姓名不必定是购买人。 (2)在没有获得房子产权证的情况下...

17311832298：回迁房到底能不能买
雷厚弦 ：答：购买回迁房也存在一些风险和问题。首先，回迁房通常没有产权证书，无法进行合法的产权登记和交易。其次，回迁房的质量和建筑标准可能不如商品房，甚至存在安全隐患。此外，回迁房的物业管理也可能存在问题，导致居住环境差。购买回迁房需要谨慎考虑。如果您决定购买回迁房，建议您在购买前了解房屋的具体情况和...

17311832298：回迁房买卖有什么风险
雷厚弦 ：答：法律分析：“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证；因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%.而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议...

17311832298：购买回迁房没有房产证,有哪些风险?
雷厚弦 ：答：孝心难能可贵，但购房需谨慎，理性对待回迁房无证风险在我们为孝顺之心购房时，回迁房的产权问题不可忽视。通常情况下，回迁房在满五年后可办理房产证，但未办理的情况并非鲜见。这些房产可能面临小产权或开发环节的法律瑕疵，导致无法顺利颁发证书。购买前，务必深入了解房屋的产权性质，特别是土地使用权是否...

17311832298：为什么回迁房便宜
雷厚弦 ：答：回迁房是由开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。一般回迁房的售价都比商品房的售价要低，回迁房拥有不动产权证之后，才可以进行上市交易买卖。二、回迁房存在哪些风险1、没有办法办理房产证，不可以把房子过户到自己名下。房产证是房子的物权证明，不动产没有办法获得房产证，因此不能获得不可以获取完整...

17311832298：为什么不建议买回迁房
雷厚弦 ：答：2、付款有风险 目前，市面上许多回迁房的业主在出售房屋的时候，都会收取一定数额的定金，有的甚至会想向购房者收取80%到90%的房款，作为购买房屋的保证，剩余的尾款通常等真正过户时再付清。这对许多购房者来说具有较大风格风险，因回迁房属于补偿房屋，过户起来比较繁琐，业主也无法保证什么时候才能真正...