明星买房陷“跳单”风波：如何认定是关键，交易暗藏风险

买房跳单存在以下风险：1、买房跳单存在被中介行业拉黑的风险；2、买房若事先与中介公司签订了中介合同，出现跳单行为后，中介公司可以以违反合同为由，向法院起诉，要求购房者承担相应的违约责任。跳单一般是指买方或卖方利用中介提供的信息、成交机会后跳过中介进行交易，从而免去中介费用。跳单是属于违反诚信交易原则的行为，是被法律所禁止的。【法律法规】《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

虎年伊始，张杰与谢娜便招惹出“是非”，一位化名为H的房产经纪人在网络上发布一篇文章，爆料张杰与谢娜买房跳单（从中介处看房却避开中介私自交易）。
张杰谢娜被曝买豪宅跳单文中提到，在2019年6月21日和22日，张杰夫妇在其引导下到现场两次看房，只是后期两人以不喜欢该房源的理由拒绝购买，而中介人员随后发现，张杰与谢娜实际上跳过了他购买了这套房子，无疑是为了省掉这笔金额不少的中介费，只是这样的操作可谓严重侵犯了房产中介方的利益。

文中，该中介人员还晒出张杰谢娜的看房照片予以佐证，此外这位经纪人还将这套房源的详细地址予以曝光，其位于上海繁华地域思南公馆，面积为341.77平方米，售价高达6200万元。
根据记录显示，这套房源早于2019年12月14日正式网签，成交价格为5920万元，在相关登记信息中标识着，这套房源的权利人是重庆眉开眼笑文化传媒公司，即谢娜的名下公司。

除此之外，中介人还表示，后期过程中自己还曾遭到张杰与谢娜的威胁，对方特意找来律师向其施压，勒令他不能对外曝光这件事的真相。为此，该中介人员不得不选择出国念书，如今他将要以法律手段合理维权，或对张杰谢娜予以起诉。
被扒聊天记录是P图，爆料者疑为老赖对此有专业律师分析，倘若中介人员说法属实，并且掌握了详尽的相关证据，那么张杰与谢娜败诉的可能性很大，关键是要看证据举证是否对应上。
很快有网友发现很多P图痕迹，表示中介人员晒出的聊天记录截图疑似存在造假的嫌疑，因为截图边缘相当模糊，而且对话框也疑似有P过的痕迹，对话框一会是圆角一会是直角，另外时间时间也都没有对齐。

谢娜买房跳单事件是出现反转了吗？在大家对中介人员提供的物料展开质疑之际，一位自称是该中介人员的好友公开发声，表明这位中介人员选择出国并非是为了躲避张杰谢娜的威胁，而是为了躲避追债，并透露此人（名为霍某学）已经是限制消费人群，也就是我们俗称的“老赖”，这样一来，此事似乎又有了反转的迹象。

按照常规分析，这套房源也不可能只是独一的房源，别的中介公司想必也可以挂出信息，所以张杰与谢娜有可能借助其他中介公司实施购买，当然事情真相如何，一切还有待考证。
只能说，倘若“跳单”一事真的属真，这件事势必会给谢娜张杰的声誉带来重大损害，但是如若这只是有心之人在恶意造谣，相信最终会给出最为公正的判决，就让我们一同观望事态的后续发展吧！

近日，有爆料人在网上爆料称，明星张杰、谢娜夫妇为了省下中介费，跳过带看房子的中介，直接私下找房东签约购房，一时间该事件引起广泛热议。2月8日下午，谢娜、张杰通过上海兰迪律师事务所发表声明否认存在跳单。

问题是，在房屋买卖交易中，如何认定跳单？跳单带来哪些影响？中介机构遇到跳单该怎么处理？新京报记者采访了多位经纪人、业内专家，他们给出了权威解读。

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跳单现象并不鲜见，

如何认定较麻烦

尽管谢娜、张杰方面否认存在跳单，但是跳单现象在房产经纪行业并不鲜见，尤其在北上广深等一线城市，价值越高的房屋，跳单情况出现的几率就越大。

何为跳单？跳单是指买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。在采访中，不少经纪人表示遇到过跳单的情况。一位经纪人解释称，“更多的跳单行为是，购房者通过一家中介机构看房后，这家中介机构经纪人促进买卖双方交易，收取较高的中介费，但购房者却找到其他中介代办手续，可能只需要收取0.5%或者1%的费用。”

那么，如何认定跳单？北京市鑫诺律师事务所合伙人，中国住房和城乡建设部办公厅法律顾问，北京房地产中介行业协会法律顾问王树德律师告诉新京报记者，“民法典有明确规定，如果买卖双方确实是利用中介机构或者中介人员提供的交易机会或者媒介服务进而成交，肯定是要向中介支付全额报酬的。”

据《民法典》第965条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

“民法典出台以后，行业更为规范，这种案件出现的情况较多。”王树德表示，衡量跳单的一个重要标准是，买方是否利用了该中介公司提供的房源信息或媒介服务。这个焦点问题可能会有点扯皮，如果这个房源是独家房源，那么争议性不大；如果这个房源不是独家房源，而中介公司也不能证明在撮合成交中起到了决定性作用，那么有不被认定为跳单的可能。

对于如何应对购房者跳单情况，王树德进一步表示，需要中介机构去举证，中介机构想要把佣金要回来，需要去提供两方面的证据，一是要证明确实给购房者提供了带看、撮合、协商等服务；二是要证明接受服务的购房者知道中介机构的收费标准，如果证明不了，或者并未谈及过中介费，购房者可能就不能完全按照中介机构的要求支付中介费，法院可能会酌情让买卖双方支付一定数额的中介费，具体金额一般情况下是参考行业的相关标准。

某知名中介机构门店经理表示，“中介机构提供的核心服务，并非只是带看房源。实际上，核心服务在于根据购房者的需求，通过专业能力、眼光，包括对产品的熟悉程度，从众多房源中挑选出符合购房者需求的房源，由此节省购房者挑选房屋的时间和精力，同时也帮助卖房人售出房源。因此，中介费是必须要给的，至于给多少，可以相关各方进行协商。”

“民法典出台后，中介机构就有法可依了。只要中介机构的证据充分，能够证明提供了服务，以及能够证明中介费对方是接受的，基本上可以全额讨要中介费。”王树德强调说。

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跳单写入《民法典》，

但现实取证难

值得一提的是，在现实房屋买卖中，即便经纪人遇到跳单现象，很少去要回中介费，或者通过法律渠道来维护自己的权益，主要原因在于，收集证据较为麻烦。目前，虽然有一些中介机构规定看房前需要签订看房确认书，但是在实际操作层面，存在一定的难度，无法规范到每一个经纪人，不少购房者也不愿意签订看房确认书。此外，不少卖房人不愿意签订独家协议，而是选择多家中介代理，这就出现一套房子被多家中介带看的情况，购房者会通过对比各家中介服用费用、服务水平等来最终确定通过哪一家中介来购买。

“民法典出台后，行业有了更多保护力度，但依然面临较难取证的想象。购房者看房后，他们一般会说不买了、不考虑了，或者要买其他房子了，经纪人不可能直接敲门确认或者正好看到购房者跳单。”贝壳旗下21世纪不动产福州贵尊苑店店长聂宁斐告诉新京报记者，“身边并没有因为跳单而打官司的案例，因为流程比较麻烦，一般经纪人也不会操作，还是靠行业自觉。”

为了应对跳单，一些中介机构建立更多自我保护机制，诸如系统内留存委托看房证据。以某中介平台为例，购房者看中某套房源后，系统会给购房者发送一个房源链接，购房者点进去后，会显示委托找房的相关页面，点击同意后，就会把电话号码留存在系统内。此外，带看房源时，还有定位打卡，即经纪人会让购房者扫相应房源的二维码，由此说明经纪人带看了这一房源。一旦购房者存在跳单行为，中介机构如果起诉，可以从法律层面得到更多保护。

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业内：跳单可能造成更大的经济风险，

并不可取

对于跳单现象带来的影响，知名地产分析师严跃进分析称，“在北上广深一线城市，每套房屋的价值比较高，中介费的差额较高。因此，在一些标的较大的房屋交易过程中，跳单的行为比较普遍。跳单事件无论如何发展，至少有一点需要明确，跳单侵害了中介机构和经纪人的权益。”

在聂宁斐看来，中介行业不是干多少活就给多少钱。在没有促成交易之前，买卖双方是不会出任何费用的，而且都是免费享受服务，包括匹配房源、经纪人帮购房者约业主带看等。经纪人在成交之前都是付出，没有任何回报，只有买卖双方成交了才能支付费用。因此，购房者在带看后跳单，对于经纪人、中介机构影响较大。

合硕地产机构首席分析师郭毅也指出，对于很多人来说，中介费金额较高，但如果购房者通过跳单私下操作，省下了中介费用，在房屋买卖交易过程中却可能存在比较大的风险。

“中介机构不仅是个信息平台，也是买卖双方权利和义务的保障平台，会通过一系列的规则、流程的设计和推进，保护买卖双方的权益，同时规避交易过程中的相关风险。”郭毅表示，比如房子本身可能存在一些风险，中介机构会提示购房者，注意过户流程中的信贷推进、买卖双方资金的安全性，中介机构也能确保买卖双方资金和房产交易的安全。此外，房屋交易完成后，整体物业的交割都需要中介机构来协助完成，才能够更加保障买卖双方权益，避免出现房屋不能按期交付等一系列风险。

“为了保障整个房屋交易的安全性，我还是建议购房者通过一个相对放心的中介平台来实施交易。跳单省了小钱，但有可能会造成更大的经济风险，并不可取。”郭毅强调说。

新京报记者 | 张晓兰

19233723526：明星买房陷“跳单”风波:如何认定是关键,交易暗藏风险
董苑品 ：答：对于跳单现象带来的影响，知名地产分析师严跃进分析称，“在北上广深一线城市，每套房屋的价值比较高，中介费的差额较高。因此，在一些标的较大的房屋交易过程中，跳单的行为比较普遍。跳单事件无论如何发展，至少有一点需要明确，跳单侵害了中介机构和经纪人的权益。”在聂宁斐看来，中介行业不是干多少...

19233723526：买房“跳单”是什么意思啊?
董苑品 ：答：买房“跳单”是指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或少付。通常出现“跳单”原因就是收费过高或是服务不到位易产生“跳单”。根据相关法律规定可知，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合...

19233723526：什么叫买房跳单
董苑品 ：答：法院审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积...

19233723526：什么是跳单?是否违法?
董苑品 ：答：司法实践中又是如何认定呢？首先，既然是跳单，那么就必须有单的存在，也就是必须有客观的中介合同存在。在一般认定中，若买方仅接受了中介提供的看房服务，而未与中介签订中介合同，即使其后买方绕开这家中介与卖方签订合同，买方无论如何也不构成「跳单」。其次，根据最高人民法院提供的相关指导案例所...

19233723526：买房跳单是什么意思
董苑品 ：答：一般出现跳单就是由于中介收费过高或者是服务不到位容易出现跳单。按照有关法律规定可以知道，居间人应当就有关签订合同的事项向委托人报告。居间人有意隐瞒与签订合同相关的重要事情或提供虚假情况，伤害委托人权益的，不得要求支付酬劳并负责损害赔偿责任。买房跳单中介纠缠怎么办？买房跳单中介纠缠可以和...

19233723526：什么是“跳单”?买房“跳单”违法吗?
董苑品 ：答：“跳单”行为的发生通常跟交易方认为中介费过高或交易双方认为中介服务不到位有关。买房“跳单”违法吗？中介起诉委托人“跳单”承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。法院审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是...

19233723526：什么是跳单买房
董苑品 ：答：跳单买房指的是买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介自行成交或委托其他中介公司代办过户服务的行为。跳单买房的行为是不符合法律规定，《中华人民共和国民法典》规定委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。《中华...

19233723526：买房跳单是什么意思
董苑品 ：答：一种是卖方跳单，即卖方委托中介卖房，但在获得买方信息后，跳过中介与买方私下交易。另一种是买方跳单，即买方委托中介寻找合适的房源，在获得房源信息后，跳过中介与卖方私下交易。别墅大师为你提供当地建房政策，建房图纸，别墅设计图纸;别墅外观效果图服务，千款爆红图纸任你选：www.bieshu.com?bdfc...

19233723526：买房跳单是什么意思
董苑品 ：答：通常出现跳单原因就是收费过高或是服务不到位易产生跳单。“跳单”后，中介起诉到法院要求购房者承担赔偿责任的案件在结果上不尽相同，有的中介诉求被完全驳回，也有的被支持得到一定赔偿。当然也有客户反告中介的。通常来讲，法院会视不同情况分别处理。此外，即使中介合同中没有关于“跳单”行为属于...

19233723526：买房跳单是什么意思
董苑品 ：答：对于普通人来讲，很多人可能会认为房地产中介会欺骗自己，甚至有些人想故意跳过房地产中介来节省费用，这个行为本身就是严重丧失契约精神的表现。这个行为属于明确的“跳单”。道理其实非常简单，如果房地产中介已经在购房者看过一次房子，不管购房者是否跟房东取得了联系，购房者都需要通过房地产...